Københavns tomgang falder - nu lavere end gennemsnit for hele landet

Københavns kontormarked har ændret karakter efter de høje tomgangsniveauer i kølvandet på COVID-19-nedlukningerne, hvor tomgangen toppede omkring 8 pct. i løbet af 2020. Den daværende høje tomgang kan i høj grad tilskrives dels en betydelig byggeaktivitet og dels ændrede arbejdsvaner med stigende udbredelse af hjemmearbejdspladser.

Efter genåbningen af landet faldt tomgangen markant i København fra ca. 8 pct. til omkring 4,5 pct. i 2022K4 – et fald, der flugter med den generelle tendens for hele landet, men hvor lejetomgangen i København by stadig lå højere end både Københavns omegn og landsgennemsnittet. Fra 2023 er udviklingen vendt, hvor kontorledigheden er steget igen, drevet af høj byggeaktivitet i 2021-2023. Den opadgående tendens var igen mest markant i København, hvor kontortomgangen i 2025K1 nåede et niveau på ca. 6,7 pct., mens landsgennemsnittet lå lavere.

I 2025K2 er kontorudbuddet i København by faldet markant – ca. 1,4 procentpoint til 5,3% – og ligger på et lavere niveau end resten af landet. Forskellen kan blandt andet forklares af en skævvridning i efterspørgslen mellem Grade A- og B-kontorer, hvor virksomheder og investorer i stigende grad efterspørger energieffektive og miljøvenlige kontorlokaler. Ældre kontorer uden grønne certificeringer oplever derfor voksende udfordringer med at finde nye lejere.

Nye kontorer sætter standarden og presser prime-lejen op

Den fokuserede lejeefterspørgsel efter kontorlokaler med bedre faciliteter og moderne indretning betyder, at nye kontorprojekter som udgangspunkt kan udlejes til højere lejeniveauer end de ældre bygninger, som København har en stor bestand af. De nyeste byggerier er generelt af højere kvalitet, er mere fleksible og bæredygtige end ældre kontorejendomme, bl.a. drevet af både lejernes og investorernes stigende ESG-krav. Denne tendens forstærker efterspørgslen efter nye kontorlokaler og bidrager til at hæve lejeniveauet for prime-kontorer. For ældre kontorbygninger betyder det, at investeringer i renovering og opgradering bliver nødvendige for at forblive konkurrencedygtige.

Voksende lejespænd på kontormarkedet

På det københavnske kontorlejemarked er bruttolejespændet mellem top og bund udvidet de seneste fem år. Prime-bruttolejen er steget markant, drevet af strenge krav til kvalitet, beliggenhed og bæredygtighed i moderne kontorlejemål, og nærmer sig nu 3.000 DKK/m²/år. Bundniveauet har derimod kun oplevet en begrænset stigning fra ca. 1.500 til 1.600 DKK/m²/år fra 2020 og frem. Det indebærer, at forskellen mellem top- og bundleje i København er blevet større.

Den svage vækst i bundlejeniveauet peger på, at efterspørgslen efter Grade B-kontorer er lav i forhold til Grade A-kontorer. Gennemsnitslejen for udbudte lejemål ligger i den nedre halvdel af lejespændet, hvilket understøtter, at kontorlejeudbuddet i København domineres af ældre kontorlokaler.

Første tegn på bedring på investeringsmarkedet

De seneste kvartaler har investeringer på kontormarkedet vist en positiv udvikling, eftersom renten er blevet sænket i flere omgange. Da renten var lavest i 2022, toppede prime-kapitalværdien på ca. 68.000 DKK/m², hvorefter den faldt til sit laveste punkt i 2024K1 til ca. 56.000 DKK/m². Handler fra 2022 omfatter blandt andet Gamle Carlsberg Vej 3 og Carl Jacobsens Vej 30, der blev solgt til omkring 49.500 DKK/m² og 38.000 DKK/m² med afkast på henholdsvis 3,30% og 3,65%. De seneste kvartaler har vi set en positiv udvikling, hvor prime-kapitalværdien rammer omkring 60.000 DKK/m² med et prime-afkast på 4%. I maj 2025 blev salget af Nykredits hovedsæde,Svanemølleholm-projektet i Nordhavn, gennemført i form af et forwardsalg fra 2021, hvor AP Pension har indgået en joint venture-aftale og solgt 50% af aktierne i selskabet bag kontorbygningen til tyske Kanam Grund. Prisen løb op i mere end 2 mia. kr. for halvdelen af de i alt 75.500 m², hvilket gør handlen til en af de mest markante i 2025.

 Download rapporten