Indhold

• Introduktion

• Markedsoversigt

• Flere indsigter

• 20 år med ski

• Webinar optagelse

Vi fejrer 20 år med Savills ski-rapport 

Vi har rapporteret om markedet for ferieboliger i Alperne og Europa siden 2006, hvilket betyder, at vores Ski Report nu fejrer 20-års jubilæum. I denne tid har der været en række vigtige milepæle, herunder den globale finanskrise i 2008, den efterfølgende kreditkrise, afkoblingen af den schweiziske franc fra euroen (2015), forbuddet mod opførelse af nye ferieboliger i Schweiz (2016) og Storbritanniens exit fra Den Europæiske Union (2021).

Vi har også været vidne til den tredje bølge af globalisering, eller hyperglobalisering, drevet af teknologisk innovation og væksten i kommunikationsnetværk. Det er sidstnævnte og den hurtige udvikling inden for kunstig intelligens, der sandsynligvis vil præge de næste to årtier.

I øjeblikket er det knaphed og kapital, der definerer og påvirker ejendomsmarkederne i Alperne og bjergresorterne globalt. I dag værdsætter velhavende købere livsstil, komfort og eksklusivitet og er villige til at betale for det. For sjette år i træk trodser Aspen tyngdekraften ved at føre an i ultra-prime-priser med en gennemsnitspris på 68.900 euro pr. kvadratmeter. Til sammenligning lå de højeste priser i Aspen for 20 år siden tættere på 10.900 euro pr. kvadratmeter. Dette forstærkes af en 20-årig prisstigning i USA på imponerende 228% i gennemsnit sammenlignet med 197% i Frankrig og mere konservative 95% i Schweiz. Senere i rapporten sammenligner vi Aspen og Gstaad (verdens førende skisportssteder), hvilket er spændende læsning.

Et fænomen, der er opstået i Europa i det sidste årti og som sandsynligvis vil fortsætte, er fremkomsten af mærkevareboliger i alpine feriesteder. Dette begyndte formentlig med åbningen af The Chedi i Andermatt i 2014, men har siden spredt sig med Six Senses Courchevel & Crans-Montana og The W Hotel Residences i Verbier. Aman Resorts har for nylig åbnet Aman Rosa Alpina i San Cassiano, Mandarin Oriental planlægger at åbne i Cortina i tide til vinter-OL i Cortina d'Ampezzo i januar 2026, og The Four Seasons sælger kun seks boliger i The Park Gstaad (åbner i 2026). Og vores fornemmelse siger, at Val d'Isère snart vil følge trop.

Samlet set er priserne på prime-ejendomme steget med 3% på årsbasis, mens priserne på ultra-prime-ejendomme er steget med 9%. Med denne vækstrate vil det ikke tage 20 år, men knap det halve, før ultra-prime-markederne fordobles igen. Sats ikke din skihytte på det modsatte.

Markedsoversigt

I takt med at antallet af skiløbere stiger, hvordan tilpasser skisportstederne sig til den stigende efterspørgsel og de skiftende sæsoner?

Sæsonen 2024-25 var det tredje år i træk med enestående resultater for den globale skiindustri. Antallet af besøgende har konsekvent oversteget niveauet før pandemien, hvilket tyder på en strukturel udvikling i forbrugernes efterspørgsel og en fornyet entusiasme for alpine oplevelser. Ifølge de seneste tilgængelige data fra Laurent Vanat registrerede sektoren over 366 millioner skibesøg på verdensplan, hvilket er et klart bevis på dens vedvarende tiltrækningskraft og modstandsdygtighed på de internationale markeder.

Som altid er sneforhold og vejrmønstre de primære drivkræfter for skiturismen. Da skiløb er hjørnestenen i mange bjergøkonomier og genererer betydelige indtægter gennem turisme og tilknyttede tjenester, er disse faktorer afgørende for skisportsstederne at kontrollere og monitorere. Som reaktion på klimapresset bevæger branchen sig i stigende grad mod en model med fire sæsoner, hvor destinationerne investerer i infrastruktur, der understøtter aktiviteter året rundt og dermed langsigtet bæredygtighed. Sådanne investeringer spænder fra opgraderede liftsystemer til avancerede sneproduktions teknologier, der alle har til formål at forbedre driftseffektiviteten og imødekomme forventningerne fra en voksende skibase.

Nordamerika er fortsat verdens førende inden for skiturisme, hvor USA ifølge National Ski Areas Association havde 61,5 millioner skiturister i 2024-25. Dette svarer til en stigning på 1,7% i forhold til året før og er den næstbedste sæson nogensinde efter 2022-23. Mens antallet af skisportssteder er blevet konsolideret, overstiger regionens resultater nu de historiske benchmarks, hvilket afspejler en mere agil og efterspørgselsdrevet industri. Investeringerne i infrastruktur stiger på de nordamerikanske skimarkeder, hvor der er afsat 560,7 millioner dollars til infrastrukturprojekter såsom nye skilifte og opgraderinger i løbet af sæsonen 2025–26.

Det europæiske skimarked er præget af både indenlandske og internationale besøgende, hvor Frankrig, Østrig og Italien ligger lige efter USA med hensyn til antallet af skiløbere. Schweiz har rapporteret, at sæsonen 2024-25 var landets stærkeste skisæson i 15 år med anslået 26,3 millioner skidage. Efterspørgslen om sommeren i europæiske destinationer fortsætter med at tage fart, hvilket får globale hotelkæder til at sikre sig strategiske fodfæste på vigtige skimarkeder. Blandt de seneste bemærkelsesværdige aktiviteter kan nævnes Amans debut i San Cassiano i Dolomitterne, Mandarin Orientals forestående åbning i Cortina d'Ampezzo forud for vinter-OL 2026 og Four Seasons' planlagte ankomst til Gstaad i tide til vinteren 2026. Alt dette signalerer en bredere bevægelse mod helårsåbning i traditionelt vinterorienterede områder.

I Asien-Stillehavsområdet har væksten været særlig markant. Stigende disponible indkomster, øget turisme og en voksende entusiasme for vintersport har alle bidraget til ekspansionen. Japan er fortsat blandt de fem mest populære destinationer globalt, mens Kina opnåede en rekordhøj sæson med 26 millioner skidage i sæsonen 2024-25. Australien rapporterede også om en af sine bedste sæsoner til dato, understøttet af usædvanligt snefald. Kinas strategiske investeringer i skiinfrastruktur og indsatsen for at dyrke en indenlandsk skikultur positionerer landet som en vigtig aktør på det globale marked med resorts, der imødekommer en bred vifte af færdighedsniveauer. 

Nedenfor kan du læse flere indsigter fra Savills ski-rapport: 

20 år med ski

I år er det 20-års jubilæum for Savills ski-rapport. I løbet af de sidste to årtier har vi fulgt op- og nedgangene på skimarkedet, begyndende i Alperne og udvidet vores dækning og kommentarer til at omfatte resorts over hele verden.

Når vi ser tilbage, var sæsonen 2005-06 en periode, der var med til at forme ejendomsmarkedet i Alperne. Østrig åbnede sine døre for udenlandske investeringer, hvilket udløste en bølge af interesse og prisstigninger. Frankrig og Schweiz fortsatte med at modnes som luksusdestinationer med udvidet infrastruktur og skiftende køberforventninger. Valutakurserne var særligt gunstige for købere fra Storbritannien i denne periode. Sæsonen markerede også begyndelsen på en mere globaliseret og investeringsorienteret tilgang til skiejendomme, et fænomen, der ville accelerere i de kommende år.

Den schweiziske franc er mere end fordoblet i værdi i løbet af de sidste 20 år i forhold til det britiske pund, og euroen er også steget i værdi i forhold til det britiske pund med omkring 30% i samme periode.

I de mellemliggende år har de førende boligmarkeder i skisportssteder oplevet de samme udsving som den bredere økonomi, fra turbulensen under den globale finanskrise til boomet efter pandemien og den efterfølgende moderering i priserne. Gennem alle disse ændringer har det fortsat været attraktivt at eje førsteklasses ejendomme i skisportsområder, og efterspørgslen har konstant konkurreret med det begrænsede udbud.

I løbet af de sidste to årtier er luksus blevet det dominerende tema i mange førende skisportssteder. Købere tiltrækkes i stigende grad af boliger med høj standard, der tilbyder wellness- og fritidsfaciliteter, private concierge-tjenester og helst direkte adgang til pisterne.

Dette har medført prisstigninger i nogle af de mest populære destinationer som Aspen, St. Moritz og Courchevel 1850, hvor priserne på de bedste ejendomme er steget med gennemsnitligt 200 % siden 2006. På tværs af alle de undersøgte førsteklasses skimarkeder er de gennemsnitlige priser på de bedste ejendomme steget med 150% i løbet af to årtier.

Køberne på mange skimarkeder er blevet mere globale i løbet af denne periode. Mens indenlandske købere fortsat er aktive, har mange resorts – især dem, der ikke begrænser udenlandske købere – oplevet en stigning i international interesse fra købere fra hele Europa, Nordamerika og Mellemøsten. 

Siden den første udgave af ski-rapporten er klimaforandringerne kommet øverst på dagsordenen for mange skisportssteder med uundgåelige konsekvenser for skiejendomme. Da snefaldsmønstrene er blevet mindre forudsigelige, har skisportsstederne reageret ved at diversificere deres tilbud og investere i bæredygtig infrastruktur til sneproduktion. Investeringer i sommeraktiviteter, såsom vandrestier, cykelruter og wellness-centre, har ompositioneret mange destinationer som livsstilscentre året rundt. Købere lægger nu større vægt på ejendomme, der kan bruges året rundt, og ikke kun giver adgang til vintersport. Dette har øget tiltrækningskraften for skisportssteder, der har været i stand til at diversificere sig til ægte året-rundt-destinationer.

• SCHWEIZ

Schweiz udmærker sig som det mest stabile land. Med en stigning på 7% i løbet af det sidste år og 20% over fem år har markedet vist sig modstandsdygtigt over for den globale usikkerhed. Den 10-årige vækst på kun 19% afspejler dog et mere modent marked, hvor prisstigningerne er aftaget på trods af stærke fundamentale forhold. Over en periode på 20 år er værdien af schweiziske skiejendomme næsten fordoblet (+94%), hvilket understreger deres rolle som en sikker havn for kapital snarere end et middel til aggressiv vækst. Dette er i overensstemmelse med Schweiz' strengt regulerede ejendomsmarked, begrænsede udbud og vedvarende tiltrækningskraft for ultrarige personer, der søger diskretion og sikkerhed.

• USA

USA udviser derimod et mere dynamisk og volatilt billede. De kortsigtede tal er negative (-1 % over et år og -2 % over fem år), hvilket sandsynligvis afspejler de seneste justeringer efter en periode med meget høj efterspørgsel. Men de mellemlange og langsigtede data fortæller en anden historie: en stigning på 83 % over 10 år og 228 % over 20 år. Disse tal peger på en dyb strukturel efterspørgsel, drevet af indenlandsk velstand, livsstilsændringer og den stigende tiltrækning ved at bo i bjergene. Det amerikanske marked for skiejendomme har klart draget fordel af de bredere tendenser inden for ejerskab af fritidsboliger og udbredelsen af fjernarbejde, hvilket har positioneret det som det marked med den bedste langsigtede kapitalvækst.

• ØSTRIG

Østrig har derimod mødt modvind og har registreret et fald på 11% i det forløbne år og et fald på 7% over fem år. Dets 10-årige vækst på 34% og 20-årige stigning på 95% er rimelig, men beskedne sammenlignet med andre lande. Østrigs mere restriktive love om udenlandsk ejerskab og relativt lavere priser bidrager sandsynligvis til den afdæmpede udvikling. Selvom landet fortsat er attraktivt for indenlandske købere og investorer, tyder vækstkurven på begrænsede opadgående tendenser uden strukturelle reformer eller øget international efterspørgsel.

• FRANKRIG

Frankrig repræsenterer måske den mest overbevisende forandring. På trods af et fald på 10% i det forløbne år, som sandsynligvis hænger sammen med den generelle økonomiske afmatning i Europa, signalerer en vækst på 31% over fem år og 58% over ti år en stærk genopretning og fornyet investorinteresse. Over en periode på 20 år er franske skiejendomme steget i værdi med 197%, hvilket kun overgås af USA. Dette afspejler den vedvarende tiltrækningskraft, som de franske Alper har, understøttet af infrastrukturinvesteringer, international tilgængelighed og en mangfoldig købergruppe. Frankrigs evne til at kombinere en attraktiv livsstil med langsigtet kapitalvækst gør det til et strategisk marked for globalt mobile investorer. I modsætning til Østrig og Schweiz er der kun få eller ingen købsrestriktioner.

For både investorer og analytikere understreger disse tendenser vigtigheden af ikke kun at forstå de overordnede væksttal, men også den underliggende markedsdynamik, der driver dem. Timing, regulering og køberadfærd spiller alle en afgørende rolle for udviklingen på markedet for skiejendomme, og det vil fortsat være tilfældet i de kommende år.

Se vores ski-rapport webinar >